Er du på jakt etter større bolig?

Dette skal til for å få høyere boliglån i banken.

På et tidspunkt får de fleste av oss behov for større bolig – spesielt når antall familiemedlemmer øker. Men en større bolig medfører også ofte et større boliglån. 

Vet du hva som skal til for å få økt lån – til en rente du har råd til? Hva må du ha klart før du kontakter banken din? Og bør du selge eller kjøpe først?

Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen, kunderådgiver i Storebrand, deler sine beste tips til deg som er på jakt etter flere kvadratmeter å boltre deg på. 

Dette vurderer bankene

Når du søker om boliglån, er det ifølge Fongen to ting som er viktig for bankene å vurdere: Sikkerhet for lånet og betjening av lånet.

– Har du tilfredsstillende sikkerhet og betjening, er det stor sannsynlighet for at vi kan tilby deg et godt boliglån, sier Fongen.

Sikkerhet for lånet avhenger av boligverdi og egenkapitalen din. Hvor mye boligen er verdt, avgjør hvor mye du kan få i lån. Derfor bør du ha en boligverdi klar når du søker om lån, og her er E-takst (elektronisk takst) fra megler den nye bransjestandarden for fastsetting av boligverdi.

– Hvis du ikke har nok verdi i egen bolig til å få det boliglånet du ønsker, kan du få hjelp av en kausjonist som stiller egen bolig som sikkerhet for det du mangler, sier Fongen.

Får du hjelp av en kausjonist og ikke klarer å betale gjelden din, er kausjonisten ansvarlig overfor långiver, og dermed også subsidiært ansvarlig for lånet ditt.

Kunderådgiver i Storebrand Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen
OLAV KRISTOFFER XARA BRAZIL FONGEN: Kunderådgiver i Storebrand. Foto: Storebrand

Betjening av lånet er inntekten som skal betale lånet. Dersom du ikke har tilstrekkelig inntekt til å få lånet du ønsker, kan du få hjelp av en medlåntaker som stiller sin inntekt til disposisjon. En medlåntaker blir på lik linje med deg som hovedlåntaker ansvarlig for at lånet blir betalt.

– Det er mange som bruker begrepene kausjonist og medlåntaker om hverandre, men det er viktig å vite forskjellen. Kausjonist hjelper altså hvis du mangler sikkerhet (egenkapital), mens medlånetaker hjelper hvis du mangler betjening (inntekt), forklarer Fongen.

Renteeksempel: Nominell rente fra 1,99 prosent. Effektiv rente 2,04 prosent. Lån på 4 millioner kroner nedbetalt over 25 år. Kostnad 1 099 114 kroner. Totalt å tilbakebetale 5 099 114 kroner.

Dette bør du ha klart på forhånd

For å få innvilget boliglån er som nevnt stikkordene sikkerhet og betjening. Når du skal kontakte banken din for å sjekke muligheten for høyere boliglån, bør du optimalt sett stille med oppdatert E-takst, skattemelding og siste lønnsslipp.

– Har du dette klart kan banken raskt se hva du har av verdier og inntekt. Banken kan vanligvis estimere en statistisk verdi på boligen din, men statistikken klarer ikke å medregne oppussingen du har gjort eller din boligs særegne beliggenhet, forteller Fongen.

– Har du i tillegg vist at du klarer å sette til side penger på dagens lånestørrelse, stiller du godt rustet for å få innvilget ytterligere lån.

Les også: Finansieringsbevis: Bli klar for boligdrømmen på 1-2-3!

Dersom du selv mener du klarer å ha mer gjeld enn det banken gir deg, kan du spørre om å bli vurdert inn i avvikskvoten.
– Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen, kunderådgiver i Storebrand

Ikke glem Gjeldsregisteret

I juni 2019 ble Gjeldsregisteret lansert. Der kan du se alle kredittrammer (hvor mye penger du har tilgjengelig på ulike kredittkort, red. anm.) du har, som medregnes i beregningen av din samlet gjeld – selv om de ikke er brukt eller er i bruk. Det kan være uheldig når du drar til banken for å sjekke muligheten for større boliglån.

– I praksis kan det bety at 100 000 kroner i kredittkortramme kan medføre at du får 100 000 kroner mindre i boliglån. Vi anbefaler derfor alle å logge inn på gjeldsregisteret.com for å rydde opp i egen kredittkortsamling, råder Fongen.

i

Dette sier boliglånsforskriften

  • Du kan låne inntil fem ganger inntekten din til bolig.
  • Inn i summen skal all gjeld regnes med, som studielån og rammer på kredittkort.
  • Du må også passe på at du har nok egenkapital – kravet er på 15 prosent.
  • Økonomien din må tåle fem prosentpoeng renteøkning.

Les også: Koronaviruset: Hjelp og råd til bank- og lånekunder

Kredittkort i terminal, med kake på fat.
VÆR OBS PÅ HØYE KREDITTRAMMER: De kan hindre deg i å kjøpe drømmeboligen. Illustrasjonsfoto

Oppsøk ulike banker for best mulig lån

Hva du maksimalt kan få i boliglån reguleres av boliglånsforskriften som alle banker må følge. Derfor er det ikke store forskjeller i lånestørrelsen du kan få i ulike banker. Det som derimot kan variere, er betingelsene de ulike bankene gir på lånet.

– Derfor bør du være smart og sjekke med ulike banker når du gjør endringer på lånet ditt. Sjekk gjerne jevnlig hvordan du ligger an på rente i forhold til andre, forteller Fongen.

Det er også slik at alle banker kan gjøre unntak fra boliglånsforskriften på en prosentdel av sine kunder. Dette gjelder spesielt ved skilsmisser og dødsfall, hvor en gjenværende part må overta en uforholdsmessig stor gjeld for å kunne fortsette å bo i boligen.

– Dersom du selv mener du klarer å ha mer gjeld enn det banken gir deg, kan du spørre om å bli vurdert inn i avvikskvoten. Før du gjør dette, bør du riktignok ha gode argumenter på plass.

Merk at en følge av dette, er at banken kan prise deg høyt på renten, ettersom det kan være vanskelig å flytte dette lånet til en annen bank.

i

Oppussing gir ikke nødvendigvis økt boligverdi

  • Mange velger å refinansiere boliglånet sitt for å pusse opp boligen før salg. I de fleste tilfeller øker oppussing boligverdien, men du er ikke garantert å få noe igjen for det.
  • Du må forberede deg på at for eksempel 100 000 kroner i oppussing ikke nødvendigvis gir 100 000 kroner i økt boligverdi. Du og selger kan ha veldig ulik smak og vektlegge hva som er verdt å betale for og ikke.
  • Det beste rådet er å konsultere med megler hvilke oppussingstiltak som kan øke boligverdien i en vesentlig grad.

Les også: Dette ene grepet kan gi deg en bedre økonomi i 2020

Høyere boliglån med fastrente

Et lite insidertips som mange boligkjøpere antakelig ikke vet om, er at du faktisk kan få mer i boliglån om du velger fastrente på lånet ditt. Det er som regel to hovedregler som setter et tak for hvor mye du kan få i lån. 

– Den ene er de fleste veldig kjent med – at du ikke får låne mer enn fem ganger inntekten din minus samlet gjeld, sier Fongen.

Den andre vurderingen er mer ukjent.

– Bankene er pålagt å teste husholdningers økonomi med en stressrente på 5 prosentpoeng. Dette betyr at bankene ikke kan innvilge lån dersom en rentestigning på 5 prosentpoeng medfører at husholdningens månedsbudsjett går i minus. Her tar vi utgangspunkt i SIFO sitt referansebudsjett.

Spesielt vil enslige med én inntekt oppleve at stressrenten setter en begrensning på maksimalt lån før de når fem ganger inntekt.

– Her kan fastrente kompensere, ved at bankene ikke trenger å ta hensyn til stressrenten, fordi du ikke vil være sårbar for rentesvingninger. Jeg tror de færreste er kjent med SIFO-modellen på den måten og hvilken effekt stressrentevurderingen har på låneevnen.

Les også: Vi setter ned renta: Visste du dette om fastrentelån?

Bør jeg kjøpe eller selge bolig først?

Et kjent scenario for mange som skal bytte bolig, er å finne drømmehuset- eller leiligheten mens du fortsatt nedbetaler et boliglån der du bor. Hva skal du gjøre? Kjøpe eller selge først? Ønsker du å kjøpe først, risikerer du å bli sittende på to boliglån. Ønsker du å selge først, risikerer du å gå glipp av drømmeboligen.

– Det er fullt forståelig at du kjøper før du selger. Ofte er det familie og barn i bildet når du skal kjøpe større bolig, og kanskje har du ikke mulighet til å bo hos venner eller familie dersom du ikke finner noe nytt i tide.

I mange tilfeller kan det heller lønne seg å selge først og leie noen måneder i påvente av ny bolig.
– Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen, kunderådgiver i Storebrand

Likevel anbefaler Fongen så langt det lar seg gjøre å selge først i tilfeller hvor du skal kjøpe en dyrere bolig enn du har i dag.

– Du er gjerne veldig avhengig av hva du får for egen bolig. Meglere gir vurderinger etter beste evne og naboer selger for summer du drømmer om, men ingenting av dette er garanti for hva du selv får.

Les også: Lønner det seg å bake billånet inn i boliglånet?

Har du kjøpt en ny bolig med utgangspunkt i en forventet salgssum av egen bolig, er det veldig kjedelig å ikke få det du forventer. For kanskje har banken allerede gitt deg maksimalt lån og kan ikke gi deg mer for å kompensere for tapet?

– Har du ikke egne sparepenger da, må du i ytterste konsekvens selge boligen du nettopp kjøpte. Da blir boligdrømmen plutselig et mareritt. I tillegg er mellomfinansieringsperioden dyr, ettersom du har lån på to boliger samtidig. I mange tilfeller kan det heller lønne seg å selge først og leie noen måneder i påvente av ny bolig, råder Fongen.