Vurderer du å øke boliglånet for å pusse opp eller kjøpe bil?

Dette skal til for å få refinansiering.

Drømmer du om større bolig, ønsker å pusse opp, kjøpe ny bil eller har lyst å få fortgang i nedbetaling av annen gjeld? Det finnes mange grunner til å ønske seg høyere boliglån.

– Nordmenn er glad i å bruke penger på mye, og når det gjelder refinansiering brukes det definitivt mest på boligkjøp og oppussing. Bil- og båtkjøp er også en gjenganger, forteller Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen, salgsleder i Storebrand.

Men hva skal egentlig til for å få mer penger av banken og refinansiere boliglånet – uansett hva du ønsker å bruke det på? Vi fikk Fongen til å dele sine aller beste tips.

Hva er det som avgjør om jeg får mer i lån eller ikke?

Når du velger å ta opp høyere lån med sikkerhet i boligen din, refinansierer du boliglånet ditt. Det vil si at du låner en større andel av boligens verdi enn tidligere.

Så lenge du er innenfor regelverket om belåning (85 prosent) og betjening (5 ganger inntekten din) og tåler stressrente på 5 prosentpoeng, kan du ifølge Fongen låne så mye du vil.

Les også: Slik får du høyere boliglån i banken

Renteeksempel: Nominell rente fra 1,59 %. Effektiv rente fra 1,64 %. Lån på 4 millioner kroner nedbetalt over 25 år. Kostnad 868 798 kroner. Totalt å tilbakebetale: 4 868 798 kroner.

Salgsleder i Storebrand Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen.
OLAV KRISTOFFER XARA BRAZIL FONGEN: Salgsleder i Storebrand. Foto: Storebrand

Husk at selv om du får mer penger, får du også høyere belåningsgrad. Det kan gjøre deg mer sårbar hvis boligprisene skulle falle.

– I utgangspunktet kan du bruke penger fra refinansiering til «hva du vil», men banken vil alltid spørre deg om hva pengene skal brukes til. Dette er for å kunne gi deg god rådgivning om hva som er lurt. Det er ikke alltid man er klar over konsekvensene av å belåne sin egen bolig, forteller Fongen.

Lån som bryter med boliglånsforskriften vil alltid regnes som «for mye lån».

– Samtidig er det livssituasjoner der du bør tenke deg om to ganger før du låner mer penger. Har du for eksempel god inntekt og låner opp mye rett før du blir pensjonist, er det ikke sikkert det er forsvarlig – selv om du er innenfor regelverket, sier han.

Kan banken gjøre unntak?

Boliglånsforskriften regulerer hva du maksimalt kan få i boliglån, og den må alle banker følge: Du får ikke låne mer enn fem ganger inntekten din minus samlet gjeld.

Men, betingelsene på lånet kan være forskjellig i ulike banker. Derfor bør du sjekke litt rundt og sammenligne renta di før du gjør endringer på lånet i nåværende bank.

– Det er også slik at alle banker kan gjøre unntak fra boliglånsforskriften på en prosentdel av kundene sine – spesielt ved skilsmisser og dødsfall hvor den gjenværende parten blir sittende igjen med stort boliglån alene, sier Fongen.

Dersom du selv mener du klarer å ha mer gjeld enn det banken gir deg, kan du spørre om å bli vurdert inn i avvikskvoten. Før du gjør dette, bør du riktignok ha gode argumenter på plass.

– Merk at en følge av dette, er at banken kan prise deg høyt på renten, ettersom det kan være vanskelig å flytte dette lånet til en annen bank.

Les også: Flyttet boliglånet – sparer 6 000 kroner i året

i

Slik har koronapandemien påvirket boligmarkedet

  • Boligprisene steg med 0,4 prosent i juli, og er nå fem prosent høyere enn på samme tid i fjor. OBOS-prisene steg med fire prosent, og har så langt i 2020 steget med 10,3 prosent.
  • Faktorer som arbeidsledighet, nullrente og at de fleste har hatt mer tid i juli i år spiller inn, i tillegg til nullrenten som gjør at flere ønsker å sette egenkapitalen sin i bolig fremfor å ha dem på konto.
  • Per august 2020 er det så langt i år solgt 2,3 prosent flere boliger enn på samme tid i fjor. Det ble solgt 45 prosent flere bruktboliger i juli i år enn i fjor, noe som er ny rekord. På landsbasis er veksten i privatmarkedet på landsbasis moderat med en årsvekst på 4,65 prosent.
  • Styringsrenten på 0 prosent har stimulert til boligprisvekst, men prishoppet i sommer vil korrigeres til et moderat nivå utover høsten – noe som også er normalt for andre halvår.
  • Hvis boligprisveksten ikke modererer seg, vil Norges Bank som tidligere signalisert kunne øke styringsrenten tidligere enn den varslede perioden i andre halvdel av 2022.

Kilde: earlyWarning-rapport august 2020

Kan jeg refinansiere med kausjonist eller medlåntaker?

Generelt når du søker om boliglån, er det to ting bankene vurderer: sikkerhet for lånet og betjening av lånet. Hvis du skal refinansiere og ikke har nok verdi i egen bolig til å få boliglånet du ønsker, kan det løse seg ved å få hjelp av en kausjonist. Kausjonisten blir ansvarlig overfor långiver, og da også subsidiært ansvarlig for lånet ditt.

Hvis du ikke har tilstrekkelig inntekt til å få det lånet du ønsker, kan du få hjelp av en medlåntaker. Den stiller inntekten sin til disposisjon, og blir på lik linje med deg som hovedlåntaker ansvarlig for at lånet blir betalt.

Kan banken se bort fra stressrenten ved refinansiering?

Bankene er pålagt å teste husholdningers økonomi med en stressrente på 5 prosentpoeng. Dette betyr at bankene ikke kan innvilge lån dersom en rentestigning på 5 prosentpoeng medfører at husholdningens månedsbudsjett (med utgangspunkt i SIFO sitt referansebudsjett) går i minus.

Enslige med én inntekt kan oppleve at stressrenten setter en begrensning på maksimalt lån før de når fem ganger inntekt. Et insidertips du kanskje ikke vet om, er at du kan få mer i boliglån om du velger fastrente på lånet ditt.

– Her kan fastrente kompensere, ved at bankene ikke trenger å ta hensyn til stressrenten, fordi du ikke vil være sårbar for rentesvingninger. Jeg tror de færreste er kjent med SIFO-modellen på den måten og hvilken effekt stressrentevurderingen har på låneevnen, sier Fongen.

Fastrentelån, 3 år: Nominell rente: 1,59 %. Effektiv rente 1,64 prosent for annuitetslån på 3 millioner kroner, nedbetalt over 25 år, innenfor 70 prosent av boligens verdi. Kostnad 654 559 kroner. Totalt å tilbakebetale 3 654 559 kroner.

offset_229603_w800px.jpg
REFINANSIERING AV BOLIGLÅN: I 2019 brukte nordmenn 95 milliarder kroner på å pusse opp hytter og hjem. Mange refinansierer boliglånet sitt for å dekke kostnadene, men hvor mye kan du egentlig låne? Illustrasjonsfoto

Er det lurt å bake billånet inn i boliglånet?

Banker har gjerne høyere rente på billån enn på boliglån. Dette er fordi en bils levetid er betydelig kortere enn en bolig, og selges stort sett til et lavere beløp enn du kjøpte den for. Dersom banken skal låne ut penger med pant i bilen, ønsker de derfor å få lånet betalt tilbake før bilens verdi synker for mye.

Derfor har du kanskje spurt deg selv om det kan lønne seg å bake billånet inn i boliglånet? Billån med pant i bolig har sine fordeler og ulemper, og hva som lønner seg er individuelt.

Fordelen er at et boliglån har lavere rente enn et billån, så lånets totale kostnad blir lavere. Det vil si at du betaler mindre til banken.

Ulempen er at låner du opp på boligen, tar det av egenkapitalen din. Det kan gjøre at boligdrømmen din ikke blir en realitet. Husk også på at egenkapitalen i boligen er bufferen din dersom noe uforutsett skulle skje.

Ved å bake billånet inn i boligen betaler du like mye til deg selv, men mindre til banken.
- Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen, salgsleder i Storebrand

– Du kan ikke kjøpe nytt kjøkken, eller betale regninger med pant i bilen. Har du belånt boligen din over 70 prosent, bør du spesielt ta en grundig vurdering på om et bilkjøp går på bekostning av fremtidige planer, forteller Fongen.

Ønsker du å kjøpe bil med pant i boligen, bør du først sjekke hva billån koster hos ulike aktører. Når du skal «bake» det inn i boliglånet, bør du holde lånebeløpet tilknyttet bilen adskilt fra resten av boliglånet ditt. Da betaler du det samme i avdrag som du ville gjort på billånet, men med en lavere rentekostnad.

– På den måten betaler du like mye til deg selv, men mindre til banken. Det er kreativ og god sparing. Det kan også hende at du får billigere bilforsikring hvis du ikke lenger har billån med pant i bilen.

Hos Storebrand kan du søke om billån med pant i boligen. Da får du en svært gunstig lånerente på billånet ditt, og en nedbetalingstid som er tilpasset verditapet i bilen din. Du slipper også å betale renter lenger enn nødvendig.

Bør jeg refinansiere fremfor å ta opp forbrukslån?

Selv om vi nordmenn er glade i å refinansiere, er det dessverre en del av oss som har pådratt seg mye kredittgjeld og forbrukslån, som håper å få refinansiert inn i boligen.

Ifølge Gjeldsregisteret ble folk flest forsiktige med bruk av penger og forbruket gikk ned etter myndighetene iverksatte koronarestriksjonene i mars. Nå viser ferske tall at bruken av kredittkort er i full fart på vei oppover igjen, og nærmer seg samme nivå som før koronakrisen.

Den ikke-rentebærende usikrede gjelden, som hovedsakelig er kjøp med kredittkort som ennå ikke har forfalt til betaling, har nå passert 22 MRD. Mot slutten av april var den nede på 16,9 MRD.

Dersom du vurderer å ty til kredittkort og forbrukslån for å komme deg ut en av knipe, råder Fongen deg heller til å ta kontakt med banken din og sjekke muligheten for å refinansiere boliglånet.

Les også: Denne appen motiverer deg til å bli kvitt dyr gjeld raskere

– På et boliglån har banken sikkerhet for lånet i boligen. Det betyr at dersom du ikke betaler tilbake, kan banken selge boligen din og på den måten få tilbake pengene sine. Med sikkerhet for lånet blir også renten lavere og lånet billigere.

Kredittkort og forbrukslån er såkalt usikret gjeld. Det vil si at banken ikke har sikkerhet for å få pengene tilbake dersom du ikke betaler.

– Ingen sikkerhet medfører høyere risiko for banken, og dermed er renten mye høyere og lånet blir dyrere, sier Fongen.       

Hva bør jeg ha klart før jeg kontakter banken?

Når du har bestemt deg for å snakke med banken om å øke boliglånet, bør du først og fremst finne frem oppdatert E-takst, skattemelding og siste lønnsslipp. 

– Har du dette klart kan banken raskt se hva du har av verdier og inntekt. Banken kan vanligvis estimere en statistisk verdi på boligen din, men statistikken klarer ikke å medregne oppussingen du har gjort eller din boligs særegne beliggenhet, sier Fongen.

– Har du i tillegg vist at du klarer å sette til side penger på dagens lånestørrelse, stiller du godt rustet for å få innvilget ytterligere lån.

Pssst ...

I Gjeldsregisteret kan du se alle kredittrammene dine. Disse tas med i beregningen av din samlet gjeld – selv om kredittkortene ikke er i bruk. Derfor bør du ta en rask sjekk og rydde opp i egen kredittkortsamling før du går til banken og spør om mer i lån. Har du for eksempel 100 000 kroner i kredittkortramme, kan det gjøre at du får 100 000 kroner mindre i boliglån. Logg deg inn på Gjeldsregisteret.com her.

Renteeksempel: Nominell rente fra 1,59 %. Effektiv rente fra 1,64 %. Lån på 4 millioner kroner nedbetalt over 25 år. Kostnad 868 798 kroner. Totalt å tilbakebetale: 4 868 798 kroner.