– Er Kina ferdig med å bygge landet?

Urbaniseringen av Kina har drevet enorme investeringer i infrastruktur og boliger, men mye tyder på at landet nå er bygget ferdig.

Av Erik Kaland, produktsjef i Storebrand
KOMMENTAR ·

Som barn på 80-tallet er noen av mine beste barndomsminner tiden vi brukte på de fantastiske lekeplassene som plutselig dukket opp overalt i Oslo. Store strukturer med høye murvegger, mørke og labyrintlignende etasjer med tomme dørløse rom som var perfekt å leke gjemsel i. Det lå til og med en og annen spikerpistol på gulvene vi kunne teste ut. Det var som om noen hadde sluppet alt de hadde i hendene og forlatt stedet på sekundet.

Lekeplassene våre var egentlig halvferdige byggeplasser som ble forlatt i Norges siste boligkrise. 

Drabantbyene på Oslos østkant spratt opp på 50- og 60-tallet med infrastruktur, boligblokker og rekkehus. Hele nabolag ble bygget raskere enn det tar å få godkjenning til å utvide en garasje i dag. Så kom dereguleringen, prisstigningen, spekulasjonen og krasjet som kulminerte i stagnasjonen i boligbygging og prisfallet som fulgte oss inn i starten av 90-tallet. Så var vi ferdige med å bygge landet. Siden den tid (de neste 30 årene) har boligmarkedet tikket jevnt oppover etter hvert som bolignormer, markagrensa og utsikten til naboen har begrenset bygging i sentrale områder. En hel generasjon har aldri opplevd noe annet enn oppgang. 

Det som fikk meg til å tenke på de urbane skjelettene vi brukte som lekeplasser, er bildene som har dukket opp fra Kina de siste ukene i kjølvannet av Evergrande-implosjonen. Selv om det selvfølgelig er en litt annen skala på ting i Kina enn i en drabantby i Oslo, og det politisk regime er helt forskjellig. Men, noe av den samme dynamikken utspiller seg alltid i markeder med stort momentum. Urbanisering og industrialiseringen av Kina har drevet enorme investeringer i infrastruktur og boliger siden markedsliberaliseringen startet på slutten av 70-tallet, men mye tyder på at landet nå er bygget ferdig – og kanskje har man også denne gangen gått litt over bord etter hvert som prisstigningen trigget stadig mer spekulative investeringer.

«
Den systemiske risikoen er også betydelig da boligsektoren utgjør nesten 30 prosent av den kinesiske økonomien.

Erik Kaland
produktsjef i Storebrand

La oss se på noen fakta om det kinesiske boligmarkedet. Estimatene varierer, men sektoren er (uansett hvilke tall man ser på) enorm. Ifølge Goldman Sachs er det kinesiske boligmarkedet verdt 52 trillion (engelsk trillion) USD som er ca. det dobbelte av USAs boligmarked. Allerede der bør det skurre litt. Men det er mer. Prisene i de største byene er på nivå med New York og London (og noen steder enda høyere) per kvm, samtidig som det står 65 millioner boliger tomme (eller ca. 20 prosent av total boligmasse). Det er altså nok tomme boliger til å huse hele Frankrike (med en person i hver bolig).

Den systemiske risikoen er også betydelig da boligsektoren utgjør nesten 30 prosent av den kinesiske økonomien (som er den nest største i verden), og 70-80 prosent (ifølge Moodys) av eiendelene til kinesiske husholdninger er knyttet til bolig.

Narrativet har vært at urbaniseringen vil fortsette og at tomme boenheter ikke er noe problem så lenge nye huskjøpere strømmer inn til byene og kan plukke opp de ledige leilighetene. Men strømmen av kinesiske boligkjøpere er ikke uendelig, og den er i ferd med avta.


Har du lyst til å snakke med en investeringsrådgiver?


Noen flere fakta: Etter flere tiår med politisk styrt familiepolitikk og fallende fødselsrater hadde Kina allerede i 2012 en synkende andel befolkning i arbeidsfør alder (Wikipedia), og denne trenden kommer til å fortsette minst et tiår fremover. Ifølge Rhodium Group vil det dannes 5-7 millioner nye urbane husholdninger det neste tiåret, sammenlignet med 9-10 i forrige tiår. Årlig giftemål er samtidig redusert med 40 prosent siden toppen i 2013. Det er disse som er i markedet for nye boliger. Av de som allerede har flyttet til byene er mer enn 90 prosent av husholdninger som allerede eier av sin egen bolig (i USA er det 65 prosent).

Det er vanskelig å se at disse boligene skal fylles på kort sikt. Kanskje har Kina bygget verdens største lekeplasser for kinesiske barn. Jeg ser for meg at det kan bli mye bra gjemsel der de neste årene. Men for internasjonale finansmarkeder er det utfordrende hvis nesten en tredjedel av verdens nest største økonomi stopper opp. Hele verdens finanselite har nå laserfokus på Evergrande, og prøver å forstå implikasjonene av en kollaps for selskapet og hvilke eventuelle systemiske ringvirkninger det kan få i banksektoren, obligasjonsmarkedet, underleverandører og finansmarkedene generelt.

Usikkerheten kommer tydelig til syne i emerging markets-indeksen som har gjort det svært dårlig i forhold til verdens øvrige aksjemarkeder den siste tiden.

figur-1-emerging-markets-vs-all-world
STORT GAP: Verdensindeksen har dratt ifra fremvoksende markeder i 2021, godt hjulpet av uro i den kinesiske boligsektoren.

Fremvoksende markeder er allerede betydelig lavere priset enn f.eks det amerikanske aksjemarkedet, og selv om ryggmargsrefleksen gjerne er å komme seg ut av markeder som er turbulente er dette kanskje en mulighet som på lang sikt kan være lønnsom. I 1990 kunne du kjøpe deg en ganske romslig leilighet på Majorstua for et par hundre tusen, men det måtte likevel jobbes ganske hardt for å få folk inn på visningene (Millenials: jeg kødder ikke). Det føltes ubehagelig å kjøpe etter å ha sett tomme boliger og uferdige byggeprosjekter strødd rundt om i Oslo årene før.

Men det skal føles ubehagelig når du kjøper – ikke når du selger. Jo større volatilitet, jo større usikkerhet – desto større er rabatten du får i markedet. Aksjemarkedene kan fort falle videre etter hvert som feilinvesteringene blir synliggjort og korrigert, men på samme måte som det overdrives på oppsiden vil det (også denne gangen) overdrives på nedsiden. Klarer du å utnytte det, kan du gjøre gode investeringer fremover.

Erik Kaland er produktsjef for sparing og pensjon i Storebrand. I denne bloggen deler han sine tanker om markedet. Teksten inneholder personlige meninger, og er ikke nødvendigvis sammenfallende med Storebrands offisielle markedssyn.
 
Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Fremtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutviklingen, forvalters dyktighet, investeringsrisiko og kostnader ved forvaltning. Avkastningen kan bli negativ som følge av kursfall.

https://www.storebrand.no/asset-management/nyhetsside?article=markedsrapport


Fant du det du lette etter?