En familie på fire som trenger større bolig.

Er du på jakt etter ny eller større bolig?

Dette skal til for å få (høyere) boliglån i banken.

Av Ane Solstad Sønnesyn/NewsLab
ARTIKKEL ·

På et tidspunkt får de fleste av oss behov for en ny og større bolig – spesielt når antall familiemedlemmer øker. Men en større bolig medfører også ofte et større boliglån. 

Vet du hva som skal til for å få økt lån – til en rente du har råd til? Hva må du ha klart før du kontakter banken din? Og bør du selge eller kjøpe først?

Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen, kunderådgiver i Storebrand, deler sine beste tips til deg som er på jakt etter større bolig.

Rådene kan også gjelde for deg som er førstegangskjøper, og har en del spørsmål rundt finansieringsbevis, Gjeldsregisteret og hvor mye du kan låne.

Dette vurderer bankene

Når du søker om boliglån, er det ifølge Fongen to ting som er viktig for bankene å vurdere: Sikkerhet for lånet og betjening av lånet.

– Har du tilfredsstillende sikkerhet og betjening, er det stor sannsynlighet for at vi kan tilby deg et godt boliglån, sier Fongen.

Sikkerhet for lånet avhenger av boligverdi og egenkapitalen din. Hvor mye boligen er verdt, avgjør hvor mye du kan få i lån. Du bør ha en boligverdi klar når du søker om lån. E-takst (elektronisk takst) fra megler er den nye bransjestandarden for fastsetting av boligverdi.

– Hvis du ikke har nok verdi i egen bolig, kan du få hjelp av en kausjonist som stiller egen bolig som sikkerhet, sier Fongen.

Får du hjelp av en kausjonist og ikke betaler gjelden din, er kausjonisten ansvarlig overfor långiver. Kausjonist er dermed subsidiært ansvarlig for lånet ditt.

OLAV KRISTOFFER XARA BRAZIL FONGEN: Kunderådgiver i Storebrand. Foto: Storebrand

Betjening av lånet er inntekten som skal betale lånet. Dersom du ikke har tilstrekkelig inntekt til å få lånet du ønsker, kan du få hjelp av en medlåntaker som stiller sin inntekt til disposisjon. En medlåntaker blir på lik linje med deg som hovedlåntaker ansvarlig for at lånet blir betalt.

– Det er mange som bruker begrepene kausjonist og medlåntaker om hverandre, men det er viktig å vite forskjellen. Kausjonist hjelper altså hvis du mangler sikkerhet (egenkapital), mens medlånetaker hjelper hvis du mangler betjening (inntekt), forklarer Fongen.


Få en av markedets beste renter


Boliglån fra

1,59 %

Nominell rente. Effektiv rente 1,63 prosent. Gjelder lån fra 4 millioner kroner. Eksempel: Lån 4 millioner, nedbetalt over 25 år, innenfor 70 % av boligens verdi. Kostnad 868 798 kroner. Totalt å tilbakebetale: 4 868 798 kroner.

Renter og priser

Dette bør du ha klart på forhånd

For å få innvilget boliglån er som nevnt stikkordene sikkerhet og betjening. Når du skal kontakte banken din for høyere boliglån, bør du optimalt sett ha E-takst, skattemelding og siste lønnsslipp.

– Har du dette klart kan banken raskt se hva du har av verdier og inntekt. Banken kan vanligvis estimere en statistisk verdi på boligen din. Statistikken klarer ikke å medregne oppussingen du har gjort eller din boligs særegne beliggenhet, forteller Fongen.

– Viser du at du klarer å sette til side penger på dagens lånestørrelse, stiller du godt rustet for å få innvilget mer lån.

«
Dersom du selv mener du klarer å ha mer gjeld enn det banken gir deg, kan du spørre om å bli vurdert inn i avvikskvoten.

Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen
kunderådgiver i Storebrand


Er du i etableringsfasen?


Ikke glem Gjeldsregisteret

I juni 2019 ble Gjeldsregisteret lansert. Der kan du se alle kredittrammer (hvor mye penger du har tilgjengelig på ulike kredittkort, red. anm.) du har, som medregnes i beregningen av din samlet gjeld – selv om de ikke er brukt eller er i bruk. Det kan være uheldig når du drar til banken for å sjekke muligheten for større boliglån.

– I praksis kan det bety at 100 000 kroner i kredittkortramme kan medføre at du får 100 000 kroner mindre i boliglån. Vi anbefaler derfor alle å logge inn på gjeldsregisteret.com for å rydde opp i egen kredittkortsamling, råder Fongen.

VÆR OBS PÅ HØYE KREDITTRAMMER: De kan hindre deg i å kjøpe drømmeboligen. Illustrasjonsfoto

Oppsøk ulike banker for best mulig lån

Hva du maksimalt kan få i boliglån reguleres av boliglånsforskriften som alle banker må følge. Derfor er det ikke store forskjeller i lånestørrelsen du kan få i ulike banker. Det som derimot kan variere, er betingelsene de ulike bankene gir på lånet.

– Derfor bør du være smart og sjekke med ulike banker når du gjør endringer på lånet ditt. Sjekk gjerne jevnlig hvordan du ligger an på rente i forhold til andre, forteller Fongen.

Det er også slik at alle banker kan gjøre unntak fra boliglånsforskriften på en prosentdel av sine kunder. Dette gjelder spesielt ved skilsmisser og dødsfall, når noen overtar mye gjeld for å kunne fortsette å bo i boligen.

– Dersom du selv mener du klarer å ha mer gjeld enn det banken gir deg, kan du spørre om å bli vurdert inn i avvikskvoten. Før du gjør dette, bør du riktignok ha gode argumenter på plass.

Merk at en følge av dette, er at banken kan prise deg høyt på renten, ettersom det kan være vanskelig å flytte dette lånet til en annen bank.


Vil du ha en av markedets beste renter på boliglånet?


Høyere boliglån med fastrente

Et tips som mange boligkjøpere ikke vet om, er at du faktisk kan få mer i lån om du velger fastrente. Det er ofte to hovedregler som setter et tak for hvor mye du kan få i lån. 

– Den ene er de fleste veldig kjent med – at du ikke får låne mer enn fem ganger inntekten din minus samlet gjeld, sier Fongen.

Den andre vurderingen er mer ukjent.

– Bankene er pålagt å teste husholdningers økonomi med en stressrente på 5 prosentpoeng. Dette betyr at bankene ikke kan innvilge lån dersom en rentestigning på 5 prosentpoeng medfører at husholdningens månedsbudsjett går i minus. Her tar vi utgangspunkt i SIFO sitt referansebudsjett.

Spesielt vil enslige med én inntekt oppleve at stressrenten setter en begrensning på maksimalt lån før de når fem ganger inntekt.

– Her kan fastrente kompensere, ved at bankene ikke trenger å ta hensyn til stressrenten, fordi du ikke vil være sårbar for rentesvingninger. Jeg tror de færreste er kjent med SIFO-modellen på den måten og hvilken effekt stressrentevurderingen har på låneevnen.

Bør jeg kjøpe eller selge bolig først?

Et kjent scenario for mange som skal bytte bolig, er å finne drømmehuset- eller leiligheten mens du fortsatt nedbetaler et boliglån der du bor. Hva skal du gjøre? Kjøpe eller selge først? Ønsker du å kjøpe først, risikerer du å bli sittende på to boliglån. Ønsker du å selge først, risikerer du å gå glipp av drømmeboligen.

– Det er fullt forståelig at du kjøper før du selger. Ofte er det familie og barn i bildet når du skal kjøpe større bolig. Kanskje har du ikke mulighet til å bo hos venner eller familie dersom du ikke finner noe nytt i tide?

«
I mange tilfeller kan det heller lønne seg å selge først og leie noen måneder i påvente av ny bolig.

Olav Kristoffer Xara Brazil Fongen
kunderådgiver i Storebrand

Likevel anbefaler Fongen så langt det lar seg gjøre å selge først i tilfeller hvor du skal kjøpe en dyrere bolig enn du har i dag.

– Du er gjerne veldig avhengig av hva du får for egen bolig. Meglere gir vurderinger etter beste evne og naboer selger for summer du drømmer om, men ingenting av dette er garanti for hva du selv får.

Har du kjøpt en ny bolig med utgangspunkt i en forventet salgssum av egen bolig, er det veldig kjedelig å ikke få det du forventer. For kanskje har banken allerede gitt deg maksimalt lån og kan ikke gi deg mer for å kompensere for tapet?

– Har du ikke egne sparepenger da, må du i ytterste konsekvens selge boligen du nettopp kjøpte. Da blir boligdrømmen plutselig et mareritt. I tillegg er mellomfinansieringsperioden dyr, ettersom du har lån på to boliger samtidig. I mange tilfeller kan det heller lønne seg å selge først og leie noen måneder i påvente av ny bolig, råder Fongen.

Boliglån fra

1,59 %

Nominell rente. Effektiv rente 1,63 prosent. Gjelder lån fra 4 millioner kroner. Eksempel: Lån 4 millioner, nedbetalt over 25 år, innenfor 70 % av boligens verdi. Kostnad 868 798 kroner. Totalt å tilbakebetale: 4 868 798 kroner.

Renter og priser


Fant du det du lette etter?