Store intervjuet: Marita Loft

Marita Loft er daglig leder Storebrand Fastigheter som er en del av Storebrand Eiendom og holder til i Stockholm.

Marita, du er daglig leder Storebrand Fastigheter. Hvordan vil du beskrive arbeidet ditt?

Jobben min går ut på, sammen med teamet mitt, å skape langsiktig bærekraftig avkastning for kundene, der den største kunden er SPP Pension & Försäkring. Vi har en annen institusjonell kunde i Storebrand-konsernet og elleve eksterne institusjonelle kunder som investerer i eiendomsselskapet SPP Fastigheter AB (publ.), som vi forvalter.

Hvor lenge har du jobbet i eiendomsbransjen, og hvorfor valgte du denne retningen?  

Jeg har jobbet i eiendomsbransjen i over 30 år. Jeg er utdannet sivilingeniør fra Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm, og hadde opprinnelig tenkt å jobbe med naturressursforvaltning, men valgte å spesialisere meg innen eiendomsøkonomi. Eiendomsbransjen har en bredde innen økonomi, teknologi og jus som appellerer til meg, og i stillingen min får jeg også muligheten til å jobbe med bærekraft og naturressursforvaltning, som ligger nær hjertet mitt.

Det private eiendomsmarkedet kjenner de fleste av oss til, med alle opp- og nedturene som skjer der. Men hvordan har det kommersielle eiendomsmarkedet utviklet seg i løpet av de årene som du har jobbet? 

Det kommersielle eiendomsmarkedet har også utviklet seg positivt og negativt i ulike perioder. De siste årene har eiendomsbransjen gjennomgående hatt en sterk utvikling som følge av synkende renter. I løpet av min tid i bransjen har vi egentlig bare hatt én stor nedgang på slutten av 1980-tallet. Finanskrisen i 2008 påvirket ikke den unoterte eiendomsbransjen i samme grad som det berørte aksjemarkedet.

Hva tror du er hovedårsaken til at investering i eiendom kan være en del av en institusjonell portefølje? 

Hovedårsaken til at unoterte eiendommer passer godt inn i en institusjonell portefølje, er sammenhengen med andre aktivaklasser. Korrelasjonen har vært negativ mot renter og lav mot aksjer i løpet av de 36 årene MSCI har målt avkastningen på usikrede eiendommer. Eiendom gir også en inflatorisk hedge. Børsnoterte eiendomsaksjer oppfører seg mer som aksjemarkedet generelt.

Hvilke segmenter innen eiendom investerer dere i hos Storebrand Fastigheter, og hva baserer dere valgene på?

Vi diversifiserer porteføljen, og har investert i flere segmenter som samfunnseiendommer, utleieboliger, kontorer, detaljhandel (hovedsakelig mat) og hoteller. Ulike typer eiendommer gir ulik god avkastning under høy- og lavkonjunkturen. Under pandemien har for eksempel samfunnseiendommer og boliger gitt bedre avkastning enn kjøpesentre og hoteller. Hoteller og kontorer har derimot hatt god avkastning de siste årene.

Hva påvirker avkastningen primært på en eiendomsportefølje? Og hva bør du tenke på som investor hvis du vurderer å legge til eiendommer i porteføljen din?

Avkastningen på eiendom påvirkes dels av den eksterne økonomien. Kontorer sentralt i Stockholm har en klar sammenheng med BNP, mens boliger og samfunnseiendommer ikke har det. Generelt kan det sies at avkastningen er mest påvirket av utviklingen av avkastning (markedets krav til utbytteavkastning) og leieutviklingen. Eiendomsinvesteringer og hvilken type eiendom du investerer i, handler om hvilken risiko du som investor er villig til å ta. Boligeiendommer sentralt i Stockholm er ganske forutsigbare, men gir også lav utbytteavkastning. Ledige kontorer på B-lokasjoner er en mer opportunistisk eiendomstype som kan gi god avkastning gitt et vellykket utviklingsprosjekt eller lav eller negativ avkastning hvis utbyggingsprosjektet ikke lykkes. 

Bærekraft er i dag en hygienefaktor i mange virksomheter, om enn i ulik grad. Hvordan ser denne utviklingen ut i eiendomsbransjen?

Bygg- og eiendomsbransjen står for en betydelig del av CO2-utslippene. I ny produksjon er det nødvendig med energieffektivisering, og bransjen streber også etter å bygge med mer miljøvennlige materialer. Det stilles ikke like tydelige krav til eksisterende eiendommer i dag, men siden en betydelig del av de større eiendomseierne deltar i GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), driver dette bærekraftsarbeidet fremover.

 Når det gjelder bærekraftig eiendomsforvaltning, er det lett å tenke primært på bærekraftig energiforsyning og bærekraftige byggematerialer. Hva annet betyr bærekraftig eiendomsforvaltning i dag?

Bærekraftig eiendomsforvaltning handler generelt om langsiktig bærekraftig avkastning, økologisk bærekraft og sosial bærekraft. Vi tar utgangspunkt i de globale målene i vår ledelse og deltar i GRESB, som står for Global Real Estate Sustainability Benchmark, der vi er global sektorleder i kategorien Diversified Private. Vi streber etter å arbeide etter «walk the talk»-prinsippet og leve opp til retningslinjene våre. I tillegg til å fokusere på å redusere energi- og vannforbruket, installerer vi blant annet solcellepanel på takene der det er lønnsomt, og tilbyr leietakerne grønne leieavtaler. En grønn leieavtale klargjør ansvarsfordelingen mellom utleier og leietaker om aktiviteter som skal bidra til økt bærekraftsarbeid. Vår drifts- og teknologisjef tilbyr unge et praktikantopphold i henhold til kravene vi stiller i avtalen vår. Innen sosial bærekraft bidrar vi også ved å investere i blant annet sykehjem og utleieboliger.

Ulike næringer er blitt mer eller mindre påvirket det siste året av pandemien. En stor innvirkning på eiendom gjelder blant annet for hoteller, der reiser og turister har vært fraværende. Et annet segment som diskuteres er spørsmålet om fremtiden for kontorer, ettersom mange har begynt å jobbe hjemmefra, og hvordan vil kjøpesentre klare seg når netthandelen har økt enda mer på grunn av pandemien. Hvordan ser du på utviklingen og fremtiden til disse eiendomssegmentene? 

Det er selvfølgelig vanskelig å forutsi, men når det gjelder kontorer tror jeg vi vil jobbe annerledes i fremtiden med flere digitale møter og sannsynligvis også større fleksibilitet rundt det å jobbe på kontoret og hjemmefra. Leietakere vil sannsynligvis stille andre krav til kontorlokalene, med for eksempel flere mindre rom eller avlukker som muliggjør digitale møter. Mange kontorleietakere vurderer nå lokalbehovet, men det er ikke nødvendigvis slik at arealbehovet vil avta. Flere og bedre digitale møter kan muligens føre til en liten nedgang i forretningsreiser, noe som i så fall kan påvirke belegget på hoteller. Men folk er tross alt sosiale vesener, noe som betyr at det er fordeler med å møtes fysisk både på kontorer og i konferanser.

Netthandelen har fått et oppsving under pandemien, og noen varer er godt egnet for netthandel. Vi investerer hovedsakelig i mat- og lavprisbutikker i handelssegmentet, og der fungerer den fysiske handelen bra og har nesten økt salget under pandemien. Etter min mening fungerer netthandel spesielt bra innen mat. Her tror jeg mer på Click&Collect, det vil si å bestille på nettet, men hente varen utenfor butikken. Kjøpesentre og sentrumsbutikker har hatt en utfordrende periode, og det gjenstår å se hvordan oppgangen vil se ut.

Er det noen reaksjon innen ditt arbeidsområde som har overrasket deg i løpet av dette koronaåret?

Jeg tror utviklingen hittil har vært mye som forventet fordi steder der folk møtes, som hoteller, konferanser, restauranter og kjøpesentre, er blitt mest negativt påvirket på kort sikt. Utleieboliger og dagligvarebutikker er derimot ikke blitt negativt påvirket fordi vi må bo og spise. Noe overraskende er den sterke prisutviklingen på eneboliger og sameier i Stockholm, men når mange av oss jobber hjemmefra, blir fordeler og ulemper ved vårt eget hjem tydelig, og det kan hende mange mennesker har en forventning om at arbeid hjemmefra i større grad vil være mulig.

Hva kan være utfordrende i arbeidet med eiendomsforvaltning? Og har utfordringene endret seg de siste 20 årene? 

Bransjen er blitt mer profesjonell og økonomisk orientert de siste 20 årene, og konkurransen har økt på alle områder. Målet er å levere stabil god avkastning hvert eneste år og over tid, noe som også er utfordringen.

Tror du at bærekraftsarbeidet i eiendomsbransjen kan utvides på flere områder i tiden fremover? Og hva tror du det kan omfatte? Vil folk som bor eller arbeider i bygningene få større innflytelse i fremtiden? Eller finnes det innovative, bærekraftige byggematerialer eller mer effektive byggeprosesser? 

Bærekraftsarbeidet drives både av tiltak i næringen og av lover og regler. Det har vært et stort fokus på ny produksjon, der det stilles krav til energieffektivisering. Skal vi utgjøre en forskjell, må vi også gjennomgå regelverket for eksisterende eiendommer. I fremtiden må det stilles større krav til byggematerialer ettersom betong- og stålproduksjon står for betydelige CO2-utslipp. Innovasjon er nødvendig her, og produsentene har tatt noen skritt i en grønnere retning. Trehus har også begynt å bli bygget på den kommersielle siden, men dette er fortsatt i liten skala.

Hva jobber dere med akkurat nå?

I dag samarbeider vi med våre norske kolleger om å skaffe kapital til et nytt nordisk eiendomsfond. Våre eksisterende kunder investerer i svensk eller norsk eiendom, og vi ønsker å tilby muligheten til å investere sammen med våre livselskaper i hele det nordiske markedet. Det er et marked som tilbyr en attraktiv risikojustert avkastning.

Til slutt, hvilket arbeid er du mest stolt av og som du har utført sammen med teamet ditt?

Jeg er mest fornøyd med at jeg og teamet mitt har levert en stabil avkastning til kundene over tid, samtidig som vi har fått en internasjonal pris for bærekraftsarbeidet vårt, Gresb/BREEAM Award, og er global sektorleder i GRESB i vårt segment.